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この我が家を購入して5年が経過しました。5年を振り返ってみて、オンボロ団地購入＆リノベーションという選択を後悔したことは一度も無いのですが、住宅ローンの借入れには若干後悔しております。住宅ローンの後悔ポイントは「出来るだけ大金を借りて、返済期間も最長設定にすれば良かった・・・」というものです。
もちろんこの考え方は「我が家の場合」で万人に当てはまるとも思いませんが、私が何故このような想いに至ったのか、同じような後悔をする方を減らすため、自分への戒めも含めて、考えを整理したいと思います。
住宅購入時の住宅ローンに対する私の考え方
いくらマイホームが古い団地の部屋で世間相場から見れば格安物件とはいえ、一括現金払いで購入＆リノベーションできるほど裕福ではない我が家の経済状況。なので住宅ローンを組むことは自明のことでした。この住宅ローンを組む時の考え方は、家を購入する当時の私自身が以下ページにこのように書いております。
（１）今のところ二人ともフルタイムで働いているけど、二人とも家にお金をつぎ込む気はあまり無く、かつ長く働く自信もモチベーションも無いので、35年ローンのような60歳以降も返すことが前提のローンは恐ろしすぎる。ローンを組まないのは無理としても、10年以内で借金がゼロになるくらいの価格に抑えたい。
要するになるべくローンは小額でさっさと返済を終えるのが理想と思っていたのですね。
借金を良しとせず、やむを得ないものとして考えていました。実際、貯金の中から物件価格の20％くらいを頭金として用意し、住宅ローンの借入額はなるべく抑え、そして返済もさっさと終わらせようとしておりました。
今はこの考え方は大きな間違いだったと思っております。
住宅ローンをたくさん借りたほうが良かったと思う理由
2019年現在、（我が家の場合は）貯金から頭金は払わず、支払いはすべて住宅ローンからで、できるだけ多額のローンを組み、返済期間を設定できる最長期間にすればよかったと後悔しております。
借りた時は真逆の考えですね。何故このような考えに至ったか。ポイントは2つあり、それは政府の超低金利政策と住宅ローン減税の存在です。
私がローンを組んだ2014年も、そして現在の2019年も日本政府は超低金利政策を取っているので、これに引きずられ、各銀行の住宅ローンの金利もとても低い状態にあります。メガバンクなどの店舗型の銀行の住宅ローンの店頭金利は変動金利で1.5％ほど、優遇金利を利用すれば実質0.5～1.0％程度、ネット銀行でも同程度の金利でローンを組める方も多いのではないでしょうか。私が住宅ローンを組んだときも、職場に売り込まれてきた某メガバンクの住宅ローンの金利優遇制度が適用され、変動金利で0.○％で借りることができました。（若干金利が高い固定金利を選ばなかったのは当時の自分をほめてあげたい。）
そして住宅ローン減税は簡単に言ってしまえばローンのその年の残高の1％が物件購入時から十年間に渡って、国から税の控除という形で還元されるもの。適用条件もありますが、その辺はこの素人サイトでは解説しません（難しいですし、検索すれば山ほど解説サイトが出てきます）。
平均的なサラリーマンが新築の家を建てたり、新築マンション購入やあまりぼろくもないマンションを購入してリノベーションするなら大体住宅ローン減税の恩恵にあずかることができると思います。我が家は築50年くらいのぼろい団地ですが、耐震証明をとってあったので住宅ローン減税の対象になりました。壁式構造万歳！
さて、この超低金利政策と住宅ローン減税により、住宅ローンの金利が1％未満の方はローンの金利の支払額より、国から還元される額の方が多くなり、ローン残高×（1％－0.○％）分の金額が懐に転がり込んでくることになります。
単純な数字で例えれば、ローン残高が2000万円で金利が0.5％の場合、年間の金利支払いは10万円になりますが、住宅ローン減税で戻ってくる額はローン残高の1％＝20万円となり、＋10万円の収入を得ることになります。
今のご時勢、住宅ローンを低金利で借りている場合は、ローンが収入を産み出すという逆転現象が起こっているのです。
超低金利時代で住宅ローン減税の恩恵を最大限に受けるには
そして私が「借入れは最大額で、最長期間設定で借りた方が良かった」と後悔している理由は、住宅ローン減税期間が適用される間、上に書いた国から還元される（懐に転がり込んでくる）お金はローンの残高が大きいほうが多くなるからです。
超簡単に単純な解説をすると、上に書いた2000万円の場合で金利が0.5％の場合、年間の金利支払いは10万円になりますが、住宅ローン減税で戻ってくる額が1％で20万円となり、10万円の収入になります。一方、ローン残高が1000万円・金利が0.5％の場合は年間金利支払いは5万円、住宅ローン減税は1％ですから10万円が還元される額となり、差し引き5万円の収入にしかなりません。このように住宅ローン減税適用期間はローン残高がや大きければ大きいほど、住宅ローンとその減税から得る収入は大きくなる見込みです。
我が家のように、住宅ローンを減税期間が終わる10年で全額返してしまおうと鼻息荒く考えた場合（我が家の場合は、実際はもうちょっと長い返済プランにしたのですが）、当然10年後には住宅ローン残高はゼロで住宅ローン減税の恩恵もゼロ！これを35年ローンで組んでいたら、10年後にも借入高の7～8割くらいは残っているので、住宅ローンはそれなりの収入を生み出してくれたはずです・・・。
もし10年間で住宅ローンを返す計画なら、最初から10年返済プランで返すのではなく、なるべくローンが組める最長期間の返済プランにしておいて、手元に資金は溜め込み（私なら余剰資金は投資に回すけど”住宅ローン返済したつもり貯金”でも良い）、10年間に渡り住宅ローン減税の恩恵を受けた上で、10年後に溜め込んだ資産を一気に繰り上げ返済で返すのが賢い方法と思います。（住宅ローン減税の対象期間が終わっても、資産形成面からは減税期間終了後でも繰上げ返済しない方が得に思います。理由は後述。。。）
収入を生み続ける金の卵である金利1%未満で借りている住宅ローンに対して、繰上げ返済を住宅ローン減税対象期間中に行うのは、金の卵を産む鶏を自ら絞め殺すようなものですから、私は行いません。それどころか、近々銀行に行って月々の返済額を抑えてローンの期間を長く出来ないか交渉しようと思っております。銀行にとっても長い期間、お金を借りてもらったほうが利息収入が入るはずで悪い話ではないと思うのですが･･･。
住宅ローン（変動金利）の場合、金利が上がる可能性リスクはどう考える？
住宅ローンから収入を得るならローンの金利は低いほうが有利。何が何でもローンの金利を低金利で、、、と考えたら、変動金利になります。変動金利は政府の金利政策などを鑑み、年2回見直され、借りている期間中に金利が上がる可能性があります。仮に現在、変動金利で金利0.5%で借りることができても、将来的にはどんどん金利が上がるかもしれません。
なので、この金利に伴う上昇リスクは各人判断するしかありませんが、私はしばらく政府が超低金利政策が続くと判断していますし、金利が上がったとしても少なくともあと数年の住宅ローン減税期間中はローン残高1％の還元があるので、首が絞まることはないでしょう。ボロ団地なのでローンの借入総額も大したことないですし。（ローンの総額が少ないというのはぼろい団地購入のメリットかも・・・(^^;）
住宅ローンをたくさん借りるべき最大の理由→低金利の住宅ローンで得た資金を投資に回し、住宅ローンの金利以上の運用を目指す
住宅ローンはもともと超低金利な借金の上に国が金利の1％を還元してくれるという個人が超お得に資金を調達できる借金です。これを個人資産形成に使わない手はありません。
2019年の住宅ローンの変動金利が銀行の優遇金利で0.5～0.8％、フラット35で1.0％～1.3％あたりでしょうか。これに国が残高の1％をドンと還元してくれるので優遇金利ではむしろ収入になる可能性があることは上で書きました。さらに住宅ローンの金利以上の利回りで資産運用が可能なら、例えば住宅ローンの繰上げ返済に充てる資金も、ひとまず資産運用に突っ込んだほうが資産は増えます。
多少のリスクで年利５％程度の利回りを目指す金融商品もありますし、ローリスクでも年利で3%程度の投資商品はあります。住宅ローンを1.0％以下で借りられて、限りなくリスクをゼロにしたいなら個人向け国債の購入資金にするのもありかもしれません。
それに住宅ローンの変動金利が上がったところで、それ以上の利回りで資産運用が出来るならば、住宅ローンの繰上げ返済にお金を投ずるよりは資産運用にお金を回した方が賢い選択といえます。
最後に結論！
長々と書いてきましたが、今の私の考えは、住宅ローン減税の恩恵が受けられる期間はもちろん、減税期間が終わった10年後（減税がなくなり、実質＋1.0%住宅ローンの金利アップになる）としても、適用される住宅ローン金利以上のリターンで資産形成をするスキルがあるならば、住宅ローンは最低限の返済だけを続け、手持ち資金は他の投資に仕向けた方が資産形成には効率的では？というものです。
自分の資産運用の見込み利回り以上に住宅ローンの金利が上がったら、、、その時は当然手持ちの資産を現金化して、これらで住宅ローンを繰り上げ返済すべきです。
要するに”自分が借りている”住宅ローンの金利”と”資産運用利回り・リスク”を天秤にかけて、資産形成に有利なほうを取るべきで、住宅ローンの金利の低さを考えると返済はなるべく先送りプランにした方が良いよね？”というのが今回最も言いたかっかったことです。
もっとも、これは我が家の場合のさらに私の考えであり、購入物件の価格、年収や貯蓄額、住宅ローンの借入れ時の手数料や借りた後の金利、金融商品のリスクの捉え方で種々の考え方があると思います。
住宅ローンは超低金利で多額の金を個人に貸してくれて、政府が金利を還元してくれるという（普通の人は一生に一度くらいの）機会で、上述の通り収入や資産形成に大きく貢献する金の卵にできる可能性もあります。住宅という高額商品を購入する際に多くの方が通る、年収の数倍のお金を相手にするのでビビリますが、何年か前に住宅ローンを組んでローン返済中の身としては「あの頃に知識があって冷静な判断が出来たらな、、、」と忸怩たる想いがあります。後悔をする人が少しでも減ればよいのですが。。。
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